par LAURENCE FRANCQUEVILLE, lemoniteur.fr, 8 avril 2013
A l’heure où le mot d’ordre est « densité », le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) livre des chiffres montrant un net recul des mises en chantier d’opérations aménagées. Explication : le secteur diffus, moins encadré, en profite. Le Snal invite donc à plus de souplesse pour concevoir des produits mieux adaptés au pouvoir d’achat, très contraint, des ménages. Et livre trois préconisations pour relancer la construction de logements.
La chute des mises en chantier de logements s’accentue (-16% en 2012 mais -22% sur la dernière période de trois mois connue, décembre-février). Sur les 336 276 mises en chantier recensées l’an dernier par le gouvernement, en fait seulement 277 940 correspondent à des mises en chantier de logements neufs, rappelle le Snal. Le reste concerne des logements en résidence (20 971 unités et 37 365 des constructions sur existant).
Les ventes de lots à bâtir ont reculé de 11% l’an dernier, selon les chiffres des observatoires locaux du Snal représentant 44% de l’activité nationale. Depuis six ans que cet observatoire existe, les mises en chantier de maisons individuelles en zones aménagées (ZAC, lotissements, permis d’aménager) ont baissé de près de moitié. En 2006, l’individuel aménagé représentait en effet 37,5% des mises en chantier de maisons individuelles (63 663 unités contre 105 931 en individuel diffus) contre 30% aujourd’hui (32 992 unités contre 76 341 en diffus).
Les opérations aménagées, pourtant plus denses, reculent
Le Snal met pourtant en évidence la densité des opérations mixant droits à construire et lots à bâtir, qui « se développent de plus en plus et offrent une vraie qualité de vie aux habitants tout en répondant aux impératifs de densification » (31,1 logements/hectare en 2012 voire 38 en 2011, contre 7,8 logements pour l’individuel diffus et 17,4 logements pour les opérations de lots aménagés). « En dépit de la loi SRU et de la volonté des pouvoirs publics de lutter contre le mitage, les droits à construire en zones aménagées sont distribués de manière de plus en plus restrictive. La demande étant toujours là (80% des Français rêvent d’une maison), les Français vont là où c’est possible de construire, en zone B2 ou C. Résultat : 50% des maisons sont construites en diffus, favorisant ainsi l’étalement urbain», analyse Roger Bélier, président du Snal. Au vu des chiffres collectés par le Snal avec le cabinet Adéquation, l’individuel diffus consomme en effet quatre fois plus de terrain au global que l’individuel aménagé (1250 m² en diffus contre 500 m² en moyenne dans l’individuel aménagé, cf graphique).
Des prix contenus
Les prix des parcelles en secteur aménagé par les professionnels se sont tenus depuis 2006, note le Snal : 85 216 euros en 2006 contre 83 834 euros en 2012 pour des parcelles qui ont perdu environ 100 m². Les prix ont baissé de 10,4% en zone A depuis 2006 (171 295 euros en 2012), de 9,5% en zone B1 (127 443 euros), de 1,7% en zone B2 (92 809 euros) et sont restés stables en zone C (71 026 euros). Sachant que la production est concentrée en zone C (55%) et B2 (30%), le solde allant en zones A (100 lots par an maximum) et B1.
Sur une parcelle de taille équivalente à l’individuel groupé, il faut 205 000 euros pour s’offrir une maison de 105 m² en zone B2 ou C en individuel aménagé, 262 000 pour un quatre pièces de 86 m² en individuel groupé (320 000 euros pour un 5 pièces de 105 m² en zone B2) et 252 000 pour un appartement T4 de 83 m² en secteur périurbain. Ces chiffres doivent être mis en relation avec un revenu médian des Français de 2 400 euros mensuel (3 500 euros pour la classe moyenne), qui permettent un investissement de 180 à 250 000 euros avec un emprunt sur 25 ans et un apport personnel de 25%. « Par envie ou par nécessité, la majorité des Français ne peuvent pas vraiment se loger ailleurs qu’en zone B2 ou C, cette dernière zone représentant d’ailleurs 80% du territoire et les deux tiers de la population. Il y a une vraie réflexion à engager sur l’offre de logement en zone aménagée, à l’image de ce qui se fait par exemple dans la région d’Angers».
Trois propositions pour relancer la construction
Pour l’année 2013, le syndicat des aménageurs table sur un nouveau recul sensible des ventes de lots à bâtir à hauteur de 10% (après 11% en 2012). C’est aussi pourquoi le président du SNAL a réitéré trois propositions pour relancer la construction de logements lors de sa récente entrevue avec Cécile Duflot, le 5 avril, dans le cadre de la réunion mensuelle de la ministre du Logement avec les professionnels du secteur :
- Créer un choc foncier en inversant enfin réellement la fiscalité sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir (« la proposition de suppression de l’abattement pour durée de détention dès 2014 n’aura qu’un effet limité », selon lui) ;
- Prévoir dans les PLU intercommunaux des zones d’aménagement qui permettent une réelle mixité de produits ;
- Relancer la primo-accession (TVA à 5% et élargissement des conditions d’éligibilité à l’amortissement différé du PTZ+ aux tranches 2 et 3 de revenus).